ขายอสังหาริมทรัพย์อย่างไรไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

อสังหาริมทรัพย์คืออะไร
"อสังหาริมทรัพย์" หมายถึง ที่ดิน ทรัพย์อันติดกับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน รวมทั้งสิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินด้วย
จากนิยามดังกล่าว อาจแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกได้ดังนี้
ที่ดิน หมายถึง พื้นดินทั่วไป รวมทั้งภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย
ทรัพย์อันติดกับที่ดิน ได้แก่ ไม้ยืนต้น อาคาร โรงเรือน หรือสิ่งก่อสร้างบนที่ดิน
ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน ได้แก่ แม่น้ำ ลำคลอง แร่ธาตุ กรวด ทราย ที่มีอยู่ตามธรรมชาติหรือซึ่งมนุษย์นำมารวมไว้กับที่ดินจนกลายเป็นส่วนหนึ่ง ของพื้นดินตามธรรมชาติ
สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ได้แก่ กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนด สิทธิครอบครองในที่ดินที่ไม่มีโฉนด ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน เป็นต้น
กระทำอย่างไรถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์
การกระทำดังต่อไปนี้เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ในระบบภาษีธุรกิจเฉพาะ

"ขาย" คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นให้แก่ผู้ขาย
"สัญญาจะขาย" สัญญาจะขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วจะนำไปฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้
"ขายฝาก" คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่อสังหาริมทรัพย์นั้นคืนได้
การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นถือเป็นโมฆะ
"แลกเปลี่ยน" คือ สัญญาซึ่งคู่กรณีต่างโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้กันและกัน
"ให้เช่าซื้อ" คือ สัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้น หรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนตามที่ตกลงกัน
"ให้" คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้ให้โอนอสังหาริมทรัพย์ของตนโดยเสน่หาให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้รับ และผู้รับยอมรับเอาอสังหาริมทรัพย์นั้น
"จำหน่าย จ่าย โอนไม่ว่าจะมีประโยชน์ตอบแทนหรือไม่" ได้แก่ การเวนคืนที่ดิน การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ให้เช่าที่ดินเพื่อตอบแทนสิทธิการเช่า การบริจาค เป็นต้น
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้แก่ การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้า หรือหากำไร ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยทางใด แบ่งเป็น 2 กรณี
กรณีที่ 1 การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ผู้ขายกระทำเป็นปกติธุรกิจ ดังต่อไปนี้ ผู้ขายต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ (ตามแบบ ภธ. 01) ภายใน 30 วัน นับแต่วันเริ่มประกอบกิจการ (ได้แก่วันที่มีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์)
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน ได้แก่ การจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ หรือปรับปรุงที่ดินนั้นให้เป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์ หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรม
การขายอาคารชุดโดยเจ้าของโครงการซึ่งต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมายอาคารชุด
การขายอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย เช่น การขายบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน เป็นต้น ซึ่งปลูกสร้างเพื่อขาย โดยผู้ขายต้องนำมูลค่าขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารดังกล่าวมารวมเสียภาษี ธุรกิจเฉพาะด้วย ทั้งนี้ ไม่ว่าจะมีการแบ่งแยกหรือไม่
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดิน หรือการขายอาคารชุด หรือสร้างอาคารเพื่อขายดังกล่าว แต่มีการแบ่งขายในลักษณะคล้ายคลึงกับการจัดสรรที่ดิน (เช่น สวนเกษตร การจัดสรรที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดินหรือไม่ถึง 10 แปลง)
กรณีที่ 2 การขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางค้าหรือ หากำไรที่ผู้ขายมิได้กระทำเป็นปกติธุรกิจ ดังต่อไปนี้ ผู้ขายไม่ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องยื่นแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ และเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อมีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้น
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ หรือธุรกิจทั่วไป ทั้งนี้ ไม่ว่าผู้ขายจะถือครองไว้กี่ปีก็ตามและไม่ว่าผู้ขายจะเป็นบุคคลธรรมดา ห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่น
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบการเกษตรกรรม และได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา
การขายอสังหาริมทรัพย์อื่นใดที่ไม่เข้าลักษณะ เป็นการจัดสรรที่ดิน หรือการขายอาคารชุด หรือสร้างอาคารเพื่อขาย หรือมีการแบ่งขายในลักษณะคล้ายคลึงกับการจัดสรรที่ดิน หรือขายอาคารชุด หรือการแบ่งขายอาคาร หรือแม้ไม่มีการแบ่งขาย แต่มีพฤติการณ์ของผู้ขายแสดงให้เห็นชัดแจ้งว่าจะมีการแบ่งแยกภายหลังการขายตามกรณีที่ 1 ข้างต้น ทั้งนี้ ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
การขายอสังหาริมทรัพย์กรณีดังต่อไปนี้ ไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ที่ไม่เข้าลักษณะเห็นการจัดสรรที่ดิน หรือการขายอาคารชุด หรือสร้างอาคารเพื่อขาย หรือมีการแบ่งขายในลักษณะคล้ายคลึงกับการจัดสรรที่ดิน หรือขายอาคารชุด หรือการแบ่งขายอาคาร หรือแม้ไม่มีการแบ่งขาย แต่มีพฤติการณ์ของผู้ขายแสดงให้เห็นชัดแจ้งว่าจะมีการแบ่งแยกภายหลังการขาย หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ ได้แก่ การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบการเกษตรกรรม อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย เป็นต้น
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยทางมรดก
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ ที่ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้าน และได้อาศัยเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา
การนับระยะเวลาการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์
ในกรณีที่ที่ดิน และอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกันกำหนดเวลาห้าปี ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง
รายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์
ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางค้าหรือหากำไร ต้องคำนวณและเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากราคาที่ตกลงซื้อขาย หรือราคาทุนทรัพย์เพื่อการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน อันเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ
ร้อยละ 3.0 ของยอดรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์และภาษีส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมเป็นร้อยละ 3.3 ของยอดรายรับฯ
การยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ
กรณีผู้ขายจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้ยื่นแบบ ภธ. 40 เป็นรายเดือนภาษี ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป ไม่ว่าจะมีรายรับหรือไม่ก็ตาม โดยให้ยื่น ณ ที่ว่าการอำเภอ หรือกิ่งอำเภอ หรือเขตท้องที่ที่สถานประกอบการตั้งอยู่
กรณีมีสถานประกอบการหลายแห่ง ให้ยื่นแบบ ภธ. 40 เป็นรายสถานประกอบการเว้นแต่จะได้รับอนุมัติจากอธิบดีกรมสรรพากรให้ยื่นแบบ ภธ. 40 รวมกัน
กรณีผู้ขายได้สิทธิไม่ต้องจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้ยื่นแบบ ภธ. 40 เฉพาะของเดือนภาษีที่มีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยยื่นภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป ณ ที่ว่าการอำเภอ หรือกิ่งอำเภอ หรือเขตท้องที่ที่ผู้ขายมีภูมิลำเนาตั้งอยู่
อากรแสตมป์
ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์สำหรับรายรับที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ถ้าได้เสียอากรแสตมป์ไปในขณะที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมก็มีสิทธิขอคืนเงินค่าอากรแสตมป์ภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่ได้เสียอากรแสตมป์ต่อสรรพากรพื้นที่ หรือสรรพากรจังหวัดแล้วแต่กรณี
เพื่อไม่ให้เป็นภาระต้องขอคืนเงินค่าอากรแสตมป์ในกรณีดังกล่าว ควรเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเสียก่อนแล้วนำหลักฐานไปแสดงต่อเจ้าพนักงานผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ก็จะไม่ถูกเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์
หมายเหตุ
เอกสารนี้เป็นเอกสารแนะนำเบื้องต้นเกี่ยวกับการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ หากต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติม โปรดติดต่อสอบถามได้ ณ หน่วยงานสรรพากรทุกแห่ง
แหล่งที่มา ฝ่ายประชาสัมพันธ์และเผยแพร่ สำนักงานเลขานุการกรม กรมสรรพากร สล. 0318/30

---